مقدمه
یکی از شرایط اساسی صحت معاملات طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی معلوم و معین بودن موضوع معامله است. یعنی شما بعنوان خریدار و یا فروشنده باید به طور قطع بدانید چه چیزی را با چه مشخصاتی معامله می کنید. هستند بسیاری از افراد که توجهی به این موضوع نمی کنند و بعد از انجام معامله و رد و بدل شدن پول و ثمن معامله متوجه اشتباه خود می شوند. در حالی که اگر به چند موردی که در ادامه این مقاله اشاره می شود، توجه کنید مطمئناً ضریب اشتباهات شما بسیار کاهش خواهد یافت.
ده مورد از نکات مهم مبایعه نامه
نکته اول:
موقعیت واقعی و نشانی محل استقرار ملک را با سند مالکیت و پایان کار آن مطابقت دهید چه بعنوان خریدار و یا مشاور املاک
نکته دوم:
دقت کنید که مبایعه نامه بر اساس اصل سند مالکیت تنظیم شود و نه از روی کپی سند.
نکته سوم :
به پلاک ثبتی ملک و نوع کاربری آن حتما توجه کنید تا مبادا مثلاً ملکی با موقعیت اداری را بجای کاربری اداری بخرید!
نکته چهارم :
اگر موضوع معامله مغازه و یا ملک تجاری است حتما قید شود دقت شود که مالکیت ششدانگ عرصه و اعیان و کلیه حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه است یا خیر و این بستگی به توافق طرفین دارد چون گاهی از قبل سرقفلی به شخص ثالثی منتق شده و فقط مالکیت مورد معامله قرار می گیرد.
نکته پنجم :
اگر ملک دارای پارکینگ و انباری و سایر ملزومات و غیره است حتما باید در قرارداد قید شود و ضمن اینکه باید بررسی شود که آیا ملک موضوع قرارداد واقعاً دارای پارکینگ و انباری یا بالکن است یا خیر و صرفاً به اظهارات فروشنده اکتفا نشود.
نکته ششم :
تحقیق کافی شود که ملک بواسطه موقعیت آن در طرح های شهرداری و یا پل سازی و راه سازی و غیره نباشد.
نکته هفتم :
اگر ساختمانی دارای چند طبقه و در هر طبقه چند واحد احداث شده حتماً موقعیت دقیق آپارتمان و بر اساس کد پستی واقعی آن در قرارداد ذکر شود و جهت جغرافیایی سایر موادر قید شود. متاسفانه برخی به شماره واحد که از سوی فروشنده اظهار می شود اکتفا می کنند در حالی که ملاک شماره گذاری واحدها عملاً محل اختلاف بین شهرداری و ثبت و سازندگان است. و برخی افراد سودجو از ناآگاهی خریداران سواستفاده کرده و یک واحد را به چند نفر نی فروشند.
نکته هشتم :
حتما توصیه می شود که صفحات پایانی در دفترچه های مالکیت قدیمی و پشت اسناد تک برگی جدید مو به مو خوانده شود تا مبادا ملک در بازداشت مراجع قضایی و یا در رهن بانک و غیره نباشد. چون برخی موکلینم به واسطه عدم توجه به همین قضایا دچار مشکلات حقوقی شده و مشکلات زیادی برایشان بوجود آمده است.
نکته نهم :
ساختمانی که فضای همکف آن از پارکینگ تبدیل به مسکونی شده محل توجه زیاد باید قرار بگیرد چون معمولاً بدون اجازه شهرداری به مسکونی تبدیل می شوند و خریداری که حتی واحدهای طبقات بالا را خریداری می کند با مشکلات شهرداری و ثبتی بابت تخلفات ساختمانی صورت گرفته توسط مالکین قبلی مواجه می شوند.و تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان خریداری شده با مانع جدی روبرو می گردد.
نکته دهم :
در آخرهم نگاه کنید که اگر ملک مشاعی است حتماً باید همه مالکین ذیل مبایعه نامه را امضا و اثر انگشت نمایند و قبلاً هم باید اگر ملک ورثه ای است گواهی حصر وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث هم ملاحظه شود.
